В последние годы российские суды все чаще рассматривают споры о земельных участках, где интересы частных собственников сталкиваются с государственными. В делах, которые касаются режима охраны водных объектов, ключевым становится вопрос о правовом статусе водоема. От этого зависит, может ли владелец свободно распоряжаться им как частной собственностью или же он должен соблюдать публичные ограничения. В судебной практике такие споры обычно сводятся к оценке того, как сформирован объект и связан ли он с природной водной системой. А иногда на исход влияет история страны.
Искусственный пруд с историей
Индивидуальный предприниматель Дмитрий Филиев купил земельный участок в Дмитровском районе Московской области, на котором располагался изолированный пруд. После оформления права собственности новый владелец засыпал пруд землей. Региональному регулятору, однако, эти действия не понравились, и он решил добиваться восстановления водоема. Московско-Окское бассейновое водное управление подало иск к Филиеву в АС Московской области, потребовало признать действия предпринимателя незаконными и изъять участок (дело № А41-14292/2024). Также истец хотел исключить сведения о его границах из ЕГРН и обязать ответчика восстановить безымянный пруд.
Первая инстанция и апелляция отказали в удовлетворении требований. Суды установили, что водоем площадью 0,003 кв. метра создали искусственно и он не связан гидравлически с другими водными объектами. Закон не запрещает иметь обособленные искусственные пруды и распоряжаться ими по собственному усмотрению.
Кассация не согласилась с таким подходом. Инстанция сделала акцент не на характеристиках объекта, а на его истории. Суд округа указал: пруд выкопали в советский период (1966–1979), а тогда действовал абсолютный запрет на частное владение водными объектами. Он автоматически стал частью государственного водного фонда и сохраняет статус федеральной собственности, который не мог быть изменен при последующей приватизации земли. Таким образом, решение первой инстанции и апелляции отменили, а дело направили на новое рассмотрение. После чего оно еще раз прошло все инстанции.
Точку в споре поставил Верховный суд. Экономколлегия установила, что суд округа не имел оснований для отмены первого решения, а суды нижестоящих инстанций корректно применили нормы водного и земельного законодательства.
Ситуация, с которой столкнулся предприниматель в этом деле, особенно характерна для споров вокруг земель с водоемами в Московской области, в южных регионах и на территориях с активной коттеджной застройкой, отмечает Елена Тимошенко, руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики Бюро адвокатов «Де-юре» Многие такие объекты сформировались в советский период как противопожарные пруды, элементы мелиорации, рыбхозы или технические водоемы. При этом у них нет четкого разграничения водного и земельного режима, поясняет юрист.
После приватизации в 1990-х годах часть собственников воспринимала пруды как часть своей территории, но в последние годы госорганы и прокуратура чаще обращают внимание на правовой статус подобных объектов. Управляющий партнер московского офиса Регионсервис , руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова подтверждает, что недавняя практика показывает тренд на массовый пересмотр сделок, которые заключили много лет назад. В качестве аргументации используют различные данные: это и неправомерная смена вида разрешенного использования земельного участка, и вспомогательный характер таких объектов, и размещение участка у береговой полосы.
Как суды определяют правовой статус водоема
Советское происхождение водного объекта само по себе редко становится основанием для отнесения его к федеральной собственности, сходятся во мнении юристы. Если водоем искусственный, обособленный и не связан с природной водной системой, споры обычно разрешаются в пользу частной собственности, указывает Тимошенко. Если же пруд имеет природное происхождение и входит в единую водную сеть, суды чаще защищают публичный режим. «Решение Верховного суда важно для формирования единообразной судебной практики по всей стране. Наши оппоненты хотели создать опасный прецедент, утверждая в своем иске, что пруд, созданный в советский период, автоматически должен считаться федеральной собственностью и служить основанием для изъятия земельного участка у добросовестного владельца», — комментирует председатель Международной экспертной коллегии адвокатов Андрей Костин, который представлял интересы ответчика в ВС.
Верховный суд подтвердил несостоятельность подобной позиции и указал, что суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в иске, надлежащим образом исследовали все доказательства и правильно применили закон. На мой взгляд, позиция экономколлегии Верховного суда в данном деле — это не только защита прав конкретного собственника, но и серьезный сигнал всему юридическому сообществу о недопустимости формального подхода, который подрывает стабильность гражданского оборота и гарантии прав добросовестных приобретателей.
Чтобы понять, искусственный водоем или природный, суды назначают гидрологическую экспертизу, поясняет юрист АЛЬТХАУС (ALTHAUS) Анастасия Коковина. Эксперт проводит комплексный анализ и изучает исторические карты или иные архивные материалы, оценивает морфологию объекта и особенности рельефа, выясняет характер питания пруда и фиксирует, есть ли там гидротехнические сооружения. Еще исследуют кадастровые архивные документы и спутниковые снимки.
При этом, поясняет Дмитрий Богданов, советник практики недвижимости и строительства SL Legal , ни Водный, ни Земельный кодекс не связывают статус водоема с его происхождением. Ключевое значение для суда имеет отсутствие гидравлической связи с другими водными объектами, и прежде всего они оценивают именно изолированность и обособленность пруда. Как отмечает Михаил Гусев, адвокат, руководитель практики разрешения споров ИНФРАЛЕКС , этот критерий закреплен в п. 23 обзора судебной практики Верховного суда № 2 (2019).
Тем не менее, добавляет юрист, в судебной практике все же встречаются случаи, когда даже изолированность объекта не спасает от передачи в федеральную собственность. Оценка статуса в таких делах нередко зависит от совокупности доказательств, которые суд соотносит с данными экспертиз, архивных материалов и с информацией об использовании территории.
Что важно знать перед покупкой участка с прудом
Чтобы минимизировать риски, юристы рекомендуют перед сделкой проверить:
- выписку из ЕГРН в части категории земель, вида разрешенного использования, границ участка, ограничений, сервитутов и водоохранных зон;
- правоустанавливающие документы;
- градостроительный план земельного участка;
- документы об образовании участка и межевании.
Перед покупкой важно убедиться, что водный объект не отражен в государственном водном реестре, подчеркивает Жолобова. Отдельно эксперт рекомендует запросить справку уполномоченного органа гидрометеорологии и мониторинга по результатам натурного обследования территории. Это позволит подтвердить, что пруд не связан гидравлически с иными водными объектами. Дополнительно Коковина советует привлечь специалиста-гидролога, если на участке есть втекающие и вытекающие ручьи и канавы. Они могут быть в одной системе с другими водоемами или реками, поэтому экспертиза поможет точно определить, есть ли гидравлическая связь.
Также можно запросить документы на водопользование (договоры и решения) и акты проверок надзорных органов, рекомендует Богданов. Юрист советует получить как можно больше сведений о соседних участках и водных объектах, чтобы избежать споров об уточнении границ. А чтобы определить, искусственный объект или природный, можно использовать старые топографические планы, уточняет Тимошенко.