Антирейтинг аргументов в строительных спорах: на что точно не стоит ссылаться и почему
В строительных спорах наибольший риск несут не очевидно ошибочные доводы, а такие аргументы, значимость которых стороны переоценивают. Например, может показаться, что если заказчик не подписал акт, то и работы считаются невыполненными. Но это не так. Другая ошибка — это надеяться на устные договоренности и основываться только на доверии или хороших отношениях. Такой подход приводит к убыткам как у заказчика, так и у подрядчика. Разобрали вместе с юристами основные ошибки сторон в строительных спорах и объяснили, почему так делать не стоит.
Работа с документами и актами
«Акты не подписаны — работы не выполнены»
Это типичное заблуждение, так как отсутствие двустороннего акта не исключает фактического выполнения работ и возникновения обязанности по их оплате, разъясняет партнер Orchards Юрий Аксенов. Подрядчик вправе оформить односторонний акт, если надлежащим образом уведомил заказчика о готовности к приемке и не получил мотивированного отказа.
Такой же подход нашел отражение в решении Верховного суда по делу № А40-63742/2018. Подрядчик направил заказчику уведомление о выполненных работах и соответствующий акт для подписания. Заказчик никак не отреагировал, а ВС указал: мотивированного отказа от приемки работ не было, поэтому отказывать во взыскании долга только на основании акта сверки незаконно.
При этом при отказе от приемки недостаточно общей формулировки о ненадлежащем выполнении работ. «Замечания должны позволять определить вид, местонахождение, объем дефекта и требуемый способ его устранения», — указывает Аксенов.
А если же подрядчик покидает строительную площадку без подписания актов о сдаче результатов работ и о возврате строительной площадки заказчику, то в день прекращения работ адвокат и советник практики недвижимости «Пепеляев Групп» Екатерина Пугаченко рекомендует провести независимую экспертизу. Она нужна, чтобы зафиксировать состояние строительной площадки: как со стороны заказчика, так и со стороны подрядчика.
При смене подрядчика рекомендуем провести нотариальную экспертизу, потому что здесь возникает вопрос срочности: до захода нового подрядчика нужно зафиксировать состояние объекта в его текущем состоянии, а каждый день простоя строительства влечет убытки.
«КС-2 и КС-3 подписаны без замечаний — спор исключен»
В то же время подписанный акт — это не абсолютное доказательство, и он не лишает заказчика права оспаривать фактический объем и стоимость работ, а также ссылаться на скрытые недостатки, уточняет Аксенов. Например, в деле № А40-222958/2022 заказчик подписал акт сдачи-приемки выполненных работ, оплатил их, а затем утверждал, что заплатил за отсутствующие объемы и оборудование по существенно завышенной цене. Нижестоящие суды отказали в назначении экспертизы и удовлетворении иска из-за акта принятых работ, но ВС направил дело на новое рассмотрение. «Следовательно, значение акта зависит от характера возражений, условий приемки и иных доказательств по делу», — разъясняет Аксенов.
«Заказчик поменял проект и обещал потом внести изменения в текст приложения договора»
Такая ситуация приводит к тому, что в итоге выполненные работы не соответствуют договору, предупреждает партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. Все изменения должны оформляться дополнительным соглашением, напоминает юрист, и важно не только качественно выполнять работы, но и внимательно относиться к переписке по исполнению контракта.
Обещание «потом подпишем» скорее всего никогда не будет выполнено, поэтому «хорошие отношения» не отменяют необходимости соблюдать процедуры по договору.
Дополнительно Некрестьянов рекомендует организовать документооборот так, чтобы при потере доступа к стройплощадке не оказалось, что нет доступа и к документам и их копиям.
«Приняли скрытые работы без подписания актов, мы доверяем своему подрядчику»
Если не подписать акты, которые подтверждают выполнение и прием скрытых работ, то подрядчик попадает в ситуацию, когда заказчик может потребовать вскрытия данных работ, чтобы проверить их надлежащее выполнения согласно проектной документации, обращает внимание юрист практики «Недвижимость и строительство» КА «Регионсервис» Виктория Галицкая. При этом вскрытие любой части конструктивных элементов должен обеспечить именно подрядчик, а контракт между сторонами может предусматривать, что такие работы будут за его счет. Кроме этого, затем нужно будет восстановить объект, что влечет дополнительные материальные и временные затраты, предупреждает Галицкая.
Как правило, в договоре предусмотрено, что заказчик может контролировать, как подрядчик исполняет условия контракта. Это включает организацию и проведение контроля качества работ, материалов и конструкций, заказ экспертизы для оценки качества выполняемых работ и применяемых материалов, проведение любых измерений. И если экспертиза выявит недостатки скрытых работ, то ее стоимость тоже могут взыскать с подрядчика, напоминает Галицкая.
«Нашли ошибки в проектной документации, но не стали приостанавливать работы, заказчик обещал быстро все исправить»
Это еще одна ошибка, которая приводит к дополнительным издержкам подрядчика. Пока дорабатывается проектная документация, меняют конструктивные решения, устраняют ограничения, связанные с земельным участком, строительство задерживается. Это не зависит от подрядчика, но если он вовремя не предупредит заказчика об этих обстоятельствах, то не сможет потом ссылаться на них при предъявлении к нему или к заказчику требований о взыскании убытков, неустойки, штрафа за просрочку исполнения обязательства, предупреждает Галицкая.
Подрядчику критично письменно фиксировать любые препятствия со стороны заказчика: непереданную площадку, негодную проектную документацию, несогласованные исходные данные. Суды освобождают подрядчика от ответственности за просрочку, как правило, только если он своевременно уведомлял заказчика о препятствиях и при необходимости приостанавливал работы. Молчаливое продолжение стройки обычно толкуется против него.
Дополнительные работы
«Дополнительные работы устно согласовали, заказчик о них знал»
Дополнительные работы в целом опасно начинать на доверии, считает Вершинин. Проблема данного аргумента в том, что осведомленность заказчика сама по себе не подтверждает согласование объема, стоимости и сроков дополнительных работ, разъясняет Аксенов. Более того, надо установить, обладало ли соответствующее лицо полномочиями изменять условия договора. По мнению юриста, особенно уязвим такой довод, если договор предусматривает специальную процедуру изменения цены: заключение дополнительного соглашения, утверждение сметы или выдачу письменного поручения.
А Некрестьянов напоминает: как правило, в договоре подряда прописаны жесткие формулировки о процедуре согласования дополнительных работ и для них обычно требуется дополнительное соглашение. «Но на практике в 95% случаев дополнительное соглашение не заключают и дополнительные работы становятся предметом спора», — указывает юрист.
И в таком случае убытки снова несет подрядчик: согласно ст. 743 ГК он рискует не получить плату за выполненные им без договора дополнительные работы, предупреждает Пугаченко. Поэтому юрист рекомендует подрядчику выполнять работы в объеме согласно договору подряда, не больше и не меньше.
Прежде всего следует определить, кто вправе согласовывать изменения, давать обязательные указания и подписывать документы. Участие представителя заказчика в совещании еще не означает наличия полномочий увеличить цену или продлить срок. Дополнительные работы необходимо согласовывать до их выполнения. В документах желательно отражать не только их перечень, но и причины возникновения, стоимость, влияние на график и последствия отказа от выполнения.
Перекладывание ответственности
«Нарушение сроков произошло из-за действий заказчика»
Этот довод можно использовать только в том случае, если доказана причинная связь между действиями заказчика и задержкой, уточняет Аксенов. Общей ссылки на препятствия со стороны заказчика недостаточно, и их нужно своевременно фиксировать и анализировать их влияние на календарный план. Юрист перечисляет, что нужно установить подрядчику:
- конкретное нарушение встречной обязанности заказчиком;
- момент возникновения препятствия;
- виды работ, которые вследствие этого невозможно было выполнять;
- период фактической задержки;
- влияние препятствия на общий график;
- своевременность уведомления заказчика.
«Нам не оплатили аванс и поэтому мы встречно нарушили сроки выполнения работ»
Проблема этого аргумента в том, что аванс не является встречным обязательством по отношению к работам и его неоплата не влияет на сроки выполнения работ, если иное не установлено договором, разъясняет Некрестьянов. Связано это с тем, что по ГК подрядчик выполняет работы своими силами и своим иждивением.
«Другие подрядчики выполняют такую же работу дешевле и быстрее»
Иногда уже после заключения договора подряда и в ходе его исполнение заказчик заявляет, что цена работ завышена. На этом основании он требует изменить или расторгнуть соглашение.
Если в договоре подряда нет механизма корректировки цены в ходе исполнения работ (ст. 709 ГК), то в силу законодательства заказчик не сможет снизить цену работ по уже заключенному контракту. Стороны могут предусмотреть в договоре цену как выше, так и ниже среднерыночной, законодатель не вмешивается в ценообразование.
Другая ситуация — заказчик заменяет подрядчика или приглашает другого для устранения недостатков без уведомления изначального подрядчика. Но договор подряда часто предусматривает, что в ходе приемки именно подрядчик устраняет выявленные недостатки своих работ. И если заказчик, обнаружив недостатки, привлечет для их устранения третье лицо без участия подрядчика, то заказчик может столкнуться с рисками. Их перечисляет Пугаченко:
- Заказчик не сможет получить у подрядчика возмещение расходов на устранение недостатков третьим лицом.
- Подрядчик может обязать заказчика возместить убытки, причиненные выполнением работы третьим лицом.
- Из-за вовлечения в выполнение работ третьего лица без фиксации результатов работ подрядчика (например, без заключения эксперта) могут возникнуть споры о том, кто именно ответственен за те или иные работы – подрядчик или вновь привлеченное стороннее лицо.
«Начать строительство как можно раньше помешали объективные обстоятельства»
Договор аренды участка, как правило, заключается с целью строительства конкретного объекта, чему корреспондирует вид разрешенного использования земли, напоминает Галицкая. И если не соблюсти существенное условие договора аренды, то есть не построить конкретный объект, то такой договор может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя, предупреждает юрист.
При этом ссылка на то, что стройке помешали объективные обстоятельства, может не сработать. Так, 1 июля Верховный суд вынес решение в пользу Департамента городского имущества Москвы, который просил аннулировать договор аренды с застройщиком из-за того, что строительство так и не завершили (дело № А40-46544/2024). Последний подал встречный иск и сослался на то, что стройку нельзя было вести по вине Департамента, который спустя 20 лет после заключения соглашения запретил строительство на спорном участке. Но ВС отметил, что земельный участок даже не огорожен, его не использовали все это время по целевому назначению, на нем нет никаких объектов недвижимости, а арендатор не обращался за получением разрешения на строительства, не предпринимал действий по изменению градостроительного режима земельного участка после принятия новых правил.
Застройщику стоит помнить о том, что суды крайне критично оценивают действия, которые предприняли с целью подготовки к строительству, создания условий для его осуществления и проведения иных мероприятий, которые способствуют использованию земельного участка по целевому назначению. Формальные ссылки на изменение градостроительной документации, препятствующей строительству, являются недостаточными для доказывания добросовестности.
Введение объекта в эксплуатацию
«Объект используется или введен в эксплуатацию — значит, работы выполнены надлежащим образом»
По словам Аксенова, эксплуатация объекта не исключает отступлений от проекта, скрытых недостатков, завышения объемов или стоимости. Разрешение на ввод также не подтверждает автоматически, какие именно работы выполнил конкретный подрядчик и соответствуют ли они договору. «Это оценивается вместе с проектной, исполнительной и приемочной документацией», — говорит юрист.
«Мы построили объект по всем правилам и требованиям, мы имеем право признать право собственности на него в суде»
Зачастую застройщики считают, что получение разрешительной документации может отойти на второй план, если строительство идет, по их мнению, в соответствии со всеми нормами и требованиями закона, рассказывает Галицкая. Тогда они подают иск в суд, чтобы получить право собственности на объект. Но суды критично относятся к подобным требованиям и зачастую спор не может быть разрешен без проведения судебной строительной экспертизы, уточняет юрист. Эксперты оценивают соблюдение нормативов, установленных законом для конкретного вида объектов строительства, отсутствие угрозы жизни и здоровью окружающих при эксплуатации объекта, а также наличие или отсутствие факта нарушения прав третьих лиц при возведении и эксплуатации здания. Еще нужно учитывать, что подобный вид судебной экспертизы может проводить только государственная экспертная организация. «Это создает дополнительные сложности в назначении и увеличивает временные затраты в ее проведении», — говорит Галицкая.
Кроме этого, все чаще в подобных спорах суды оценивают поведение застройщика. В итоге даже при наличии прав на участок, отсутствии угрозы жизни и здоровью неопределенного круга лиц, соблюдении норм и правил при строительстве, вопрос добросовестности играет решающую роль, делится Галицкая.
Есть вопрос об экспертизе и оценке? Задавайте!
Ответим в ближайших материалах