Споры о дефектах во время стройки и убытки от потопа: когда стоит заказывать нотариальную экспертизу
Если судебный спор еще не начался, а претензии или ущерб уже есть, то можно обратиться к нотариусу для назначения экспертизы. По доказательственной силе она приравнивается к судебной экспертизе, но дает возможность более оперативно и свободно оценить состояние повреждений и ущерб. По этой причине нотариальная экспертиза особенно полезна в строительных спорах, где дефекты могут быстро исправить без выяснения их причин, и в вопросах о расчете вреда, когда имущество на грани исчезновения. Разобрали с юристами преимущества этого инструмента и конкретные дела, где нотариальная экспертиза помогла сторонам в споре.
Когда проводят нотариальную экспертизу и какие у нее преимущества
Проведение нотариальной экспертизы регулируется законом «О нотариате», который устанавливает, что в порядке обеспечения доказательств нотариус допрашивает свидетелей, осматривает письменные и вещественные доказательства и назначает экспертизу (ст. 103 закона «О нотариате»). Основная цель нотариальной экспертизы — сформировать доказательства, основанные на фактах, в ситуации, когда есть риск изменения или исчезновения таких доказательств, отмечает первый заместитель управляющего партнера, руководитель практики разрешения споров и корпоративной практики K&P Group Дина Шибзухова.
Нотариальной экспертизой пользуются те, кто не обладает процессуальным статусом, обращает внимание советник Artegra Дмитрий Артюшенко. Так, экспертизу в суде назначает сам суд, о ее проведении может ходатайствовать и участник процесса. Но если разбирательство еще не началось, а какие-то исследования нужно провести уже сейчас, то для этого обращаются к нотариусу, разъясняет Артюшенко. Доступность до начала судебного разбирательства и оперативность — это первые плюсы нотариальной экспертизы.
Нотариальная экспертиза — это настоящая палочка-выручалочка в случаях, когда завтра уже будет поздно. Например, зафиксировать состояние объекта строительства пока это еще возможно (скрытые работы, качество и объем выполненной работы при смене подрядчика), состояние скоропортящейся продукции на складе, земельного участка, пока не выпал снег, состояние недвижимости перед сделкой или после затопления, нарушение авторских прав.
Другое преимущество нотариальной экспертизы — это ее более официальный статус, чем обычное заключение эксперта. При проведении просто внесудебного исследования нет лица, которое официально назначает проведение экспертизы, извещает стороны, предупреждает об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, перечисляет адвокат и руководитель Практики разрешения споров «Инфралекс» Михаил Гусев. Так, оппонент при возникновении спора в суде не сможет заявить о том, что его не уведомили и он не знал о проводимой экспертизе, уточняет юрист практики разрешения споров и банкротства АБ «Линия права» Диана Юровская. Благодаря этому нотариальная экспертиза является самым сильным доказательством из всех досудебных исследований и имеет такую же доказательственную силу, что и судебная экспертиза, добавляет Шибзухова.
Еще один плюс нотариальной экспертизы, по мнению Артюшенко, заключается в том, что у ее инициатора больше свободы в выборе эксперта и формулировании вопросов для него. Связано это с тем, что лицу не нужно защищать свой выбор эксперта и формулировки поставленных вопросов перед другими, как это требовалось бы в рамках судебного процесса, объясняет юрист. С этим согласен и Сироткин, который отмечает, что судьи обычно предпочитают дешевых и быстрых экспертов и не любят назначать повторную экспертизу даже тогда, когда достоверность и полнота экспертного исследования вызывает обоснованные сомнения. В отдельной статье поделились пошаговой инструкцией, как назначить нотариальную экспертизу — сохраните её для будущих споров.
Дела, где помогает нотариальная экспертиза
Строительные и подрядные споры
Одна из самых популярных сфер, где активно используют нотариальную экспертизу — это стройка и споры, связанные с ней. Особенно это актуально в ситуации, когда меняется подрядчик и необходимо зафиксировать состояние строительной площадки или строящегося объекта, считает Гусев.
Нотариальная экспертиза особенно важна в строительных спорах и спорах с недвижимостью, где нужно оценивать качество работ, дефекты, объем выполненного, техническое состояние объекта. Здесь доказательство особенно быстро меняется: недостатки устраняют, помещения переделывают, стройка продолжается. По этой же причине инструмент может быть полезен в спорах о качестве оборудования, сложных товаров, результатах подрядных и технических работ.
В деле № А40-294236/2025 генподрядчик «Билд Сити» должен был построить по заданию «Экспоцентра» производственный комплекс в Москве. «Билд Сити» получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, посчитал, что выполнил все работы, и потребовал от заказчика оплатить долг по договору в размере 15,6 млн руб.
Но «Экспоцентр» не стал выплачивать деньги, так как нашел ряд дефектов на объекте. «Билд Сити» не устранял их, поэтому заказчик обратился к нотариусу для проведения экспертизы. В итоге эксперт выяснил, что работы не выполнили на 9,6 млн руб., а недостатки и восстановительный ремонт уже готовых объектов обойдется в 29,2 млн руб. Подрядчик не исправил дефекты и после экспертизы и не доделал работу, что привело стороны в суд. АСГМ учел заключение эксперта и провел зачет встречных требований сторон.
В деле № А40-223491/2024 нотариальная строительно-техническая экспертиза также подтвердила недостатки объекта и стоимость их устранения. Суды приняли ее как надлежащее доказательство и решили не назначать новую судебную экспертизу. А в деле № А56-70460/2020 заключение эксперта показало, что дом находится в аварийном состоянии, поэтому отремонтировать фасады и восстановить кровлю, кирпичную кладку стен и штукатурку невозможно. Благодаря этому арендатора освободили от исполнения таких требований со стороны госучреждения.
В разбирательстве между компаниями «Реестр» и «Инжпроект» удалось провести нотариальную экспертизу до того момента, как на спорном объекте начался ремонт (дело № А40-165999/2020). Эксперт посчитал, на какую сумму подрядчик выполнил работы, какой объем из них можно назвать качественно выполненными и какие нормы договора нарушены. В итоге «Реестр» доказал, что заплатил «Инжпроекту» больше 5 млн руб., а работы выполнены лишь на 1,6 млн руб. Разницу суд постановил взыскать с подрядчика, основываясь на расчетах эксперта.
Споры о компенсации ущерба
При подготовке иска по делам о взыскании причиненного ущерба нотариус может назначить осмотр имущества истца и оценку причиненного этому имуществу ущерба. Потом результаты экспертного заключения используют для подтверждения факта того, что вред на самом деле был, и для определения его суммы, отмечает Артюшенко. Например, в деле № А40-439/2025 компания «Омега» пыталась взыскать ущерб с «МОЭК» за залив караоке-клуба. Для этого истец обратился к нотариусу. Он назначил экспертизу, в ходе которой зафиксировали вред, причиненный помещению от горячей воды, и оценили его в 8,1 млн руб. Суд положил в основу решения именно заключение эксперта и удовлетворил требования «Омеги».
Нотариальная экспертиза нужна, чтобы установить состояние объекта и сумму ущерба непосредственно после происшествия — заливов, аварий, ДТП — пока следы повреждений не исчезли естественным образом или в результате ремонта. Осмотр вещественных и письменных доказательств нотариусом и последующая оценочная либо техническая экспертиза позволяют зафиксировать объективную картину до того, как имущество будет восстановлено или утрачено.
А в деле № А40-119147/2024 экспертиза, назначенная нотариусом, помогла подтвердить ответственность «Россетей» за возгорание моторной лодки. Судно столкнулось с воздушными линиями электропередач, и эксперт пришел к выводу, что восстановить имущество не получится. В итоге суд взыскал с ответчика рыночную стоимость лодки, которую также определил эксперт — 13,4 млн руб. Еще нотариус назначил экспертизу в деле № 2–985/2026, чтобы оценить состояние машины после ДТП и описать механизм развития аварии.
Споры из договоров поставки
По словам Юровской, нотариальная экспертиза может быть особенно полезна в том числе при возникновении споров из договоров поставки, поскольку в этом случае объект экспертизы также может утратить свое первоначально состояние, и по прошествии времени установить наличие недостатков будет невозможно. Если же получится найти дефекты и их причины, то это дает возможность взыскать с поставщика стоимость их устранения, добавляет Шибзухова.
Так произошло в деле № А27-20162/2025, где с помощью нотариальной экспертизы удалось понять, почему бетонное покрытие оказалось недостаточно прочным. Эксперт пришел к выводу, что нарушений при приемке и укладке бетона не было, а сама смесь была без добавок-регуляторов. Но поставщик превысил допустимое время доставки бетонной смеси, что и стало причиной снижения прочности покрытия.
Есть вопрос об экспертизе и оценке? Задавайте!
Ответим в ближайших материалах